В 2023 году в коммерческую недвижимость в Болгарии было инвестировано 190 млн евро, более половины инвестиций было направлено на офисные помещения, по данным консалтинговой компании.
Как сообщает bourgas.ru, в 2023 году в коммерческую недвижимость в Болгарии было инвестировано 190 млн евро, более половины инвестиций было направлено на офисные помещения, по данным консалтинговой компании.
Инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью общей стоимостью 190 млн евро были заключены в Болгарии в 2023 году. Наибольшая доля — чуть более 50% от этого объема — приходится на офисные помещения, за ними следуют гостиницы и торговые площади, по данным консалтинговая компания по коммерческой недвижимости Cushman&Wakefield Forton.
Данные компании показывают, что следующими по активности сегментами являются отели и коммерческие площади, на долю которых приходится 18% и 17% от общего объема соответственно. После крупной портфельной сделки CTP в 2022 году объемы продаж логистической и промышленной недвижимости за последние 12 месяцев были более скромными. Однако специфика этого рынка в том, что покупаются в основном хорошо функционирующие и современные здания, реже объекты с хорошим расположением, но с необходимостью серьезных инвестиций, отмечают в консалтинговой компании. На 2023 год объем этого сегмента составит 6% от общего объема.
«Инвестиционный рынок полностью соответствует тенденциям предыдущих лет — как по объемам, так и по типам сделок. Мы наблюдаем явный перевес болгарских покупателей, при этом — в основном сделки с недооцененными активами или с потенциалом добавленной стоимости», — резюмирует Явор Костов, управляющий партнер Cushman&Wakefield Forton.
Объем сдаваемых в аренду офисных площадей в Софии вернулся к докризисному уровню, но новых арендаторов нет.
Объем сделок по аренде офисных помещений в Софии достиг 181,7 тыс. квадратных метров, что возвращает рынок к уровням докризисных 2018-2019 годов.Специфика состоит в том, что тогда большая часть сделок приходилась на пристройки, аренду площади находятся в стадии строительства и на рынок выходят арендаторы, в то время как за последние два года наблюдалась высокая доля продлений контрактов.
Учитывая, что в столице построено менее 15 000 кв. м новых зданий, 2023 год станет одним из самых слабых новых офисных проектов в истории офисного рынка. Это, с одной стороны, привело к практически нулевой доле сдачи в аренду площадей под застройку. С другой стороны, уровень свободного пространства сохраняется на уровне 15,5-16,5% — относительно высокий, но стабильный уровень на фоне оптимизации площадей в секторе ИТ и BPO. Данные Cushman&Wakefield Forton за последний квартал 2023 года показывают 15,6% свободных площадей классов A и B на рынке Софии.
«В последний год мы наблюдаем четкое разделение спроса на офисные помещения – все больше арендаторов ориентируются на качественные, современные и технологичные здания, хотя и по более высокой цене. Это влияет на заполняемость и уровень арендной платы, как в отдельных проектах, так и в разных офисных помещениях. Теперь мы определенно можем говорить о двухскоростном рынке», — прокомментировала Йоанна Димитрова, заместитель менеджера по офисным помещениям Cushman&Wakefield Forton.
По ее словам, сокращение сектора ИТ и BPO во всем мире столкнется с определенными проблемами на рынке офисной недвижимости. В то же время, однако, наблюдается движение в других сегментах, таких как продолжающийся рост гибких офисных площадей и заполнение рынка офисов арендаторами, которые изначально были клиентами коворкинга.
В сфере гибких офисных помещений продолжается бурное развитие рынка, преимущественно в сегменте бизнес-зданий. Крупные операторы рынка уже заявляют о себе, и большая часть контрактов заключается на их вступление в офисные здания вдоль главных бульваров и на окраине Софии. К концу 2023 года в Софии будет действовать около 64 000 квадратных метров гибких офисов, и ожидается, что в 2024 году будет открыто более 13 000 новых квадратных метров.
Что касается уровня арендной платы, то в 2023 году наблюдался заметный рост, главным образом, наряду с ростом инфляции и формированием привлекательных офисных площадей с почти нулевой вакансией в Софии. Запрашиваемая арендная плата за элитные офисные помещения в центре Софии к концу 2023 года достигнет 17 евро за квадратный метр. Учитывая очень ограниченное предложение в этой части города, прогнозируется дальнейший плавный рост. В востребованных офисных районах вдоль главных бульваров уровень предложения арендной платы для элитных площадей составляет около 13-16 евро за квадратный метр, а для помещений более низкого класса – в пределах 9-11 евро за квадратный метр.
18 новых торговых парков
Торговые парки стали ключевым драйвером рынка коммерческих площадей в 2023 году, продемонстрировав исключительно высокую активность. За период было построено и введено в эксплуатацию 18 объектов общей площадью 174 тыс. квадратных метров — рост на 130% по сравнению с предыдущим 2022 годом, по данным Cushman&Wakefield Forton.
«Презентация ритейл-парков в 2023 году была стабильной, и эта тенденция сохранится и в 2024 году. Ожидается строительство дополнительных 100 000 квадратных метров арендуемых площадей. На этом фоне торговые центры находятся на высокой стадии своего жизненного цикла. Здесь мы не ожидаем каких-либо существенных изменений в ближайшие месяцы», — прокомментировал Георгий Муховский, заместитель менеджера отдела «Коммерческие площади» Cushman&Wakefield Forton.
В 2023 году в торговых центрах и ритейл-парках страны было открыто 220 000 квадратных метров новых магазинов. Около 80% из них сосредоточены в ритейл-парках. В начале этого года ведется строительство 5 новых ритейл-парков общей площадью 77 000 квадратных метров, еще 20 000 квадратных метров — это пристройки к частично открытым объектам. Еще 7 парков площадью 95 000 квадратных метров находятся в стадии планирования.
По наблюдениям компании, дисконтные сети и супермаркеты станут основными игроками на рынке торговых площадей в 2023 году.
После небольшого роста во втором квартале уровень арендной платы на главных торговых улицах крупных городов стабилизировался и оставался неизменным до конца года. Бул. Витоша в Софии завершила 2023 год с арендной платой около 54 евро за квадратный метр по сравнению с 53 евро за квадратный метр год назад. В торговых центрах год начался и завершился небольшим ростом арендных ставок. В основных торговых центрах Софии уровень достиг 37 евро за квадратный метр по сравнению с 35 евро год назад. В случае с ритейл-парками в начале года был зафиксирован небольшой рост, за которым последовала стабилизация в последующие три квартала. Стабильный уровень арендной платы в этом сегменте обусловлен увеличением предложения новых коммерческих площадей. Уровень арендной платы в ритейл-парках по итогам 2023 года составит около 11 евро за квадратный метр по сравнению с 10,50 евро годом ранее. Значительного повышения арендной платы не ожидается.
В два раза больше новых складов за год
София завершает 2023 год с общим объемом современных складских и логистических площадей в 2 миллиона квадратных метров. Период ознаменовался некоторым движением – за последние 12 месяцев было введено в эксплуатацию 268 000 кв. м новых площадей, тогда как за весь 2022 год общая площадь всех новых проектов составляет всего 122 000 кв. м.
По данным Cushman&Wakefield Forton, основная концентрация новых объектов приходится на районы Божуриште на западе и Елин Пелин на востоке.
«Умеренное движение в 2023 году наблюдалось и в проектах внутри КАД. Там впервые за многие годы появились новые арендные базы и свободные помещения», — прокомментировал Жоро Ангелов, менеджер направления «Промышленные и логистические помещения» Cushman&Wakefield Forton.
По предварительным данным Cushman&Wakefield Forton, в Софии строятся проекты общей площадью 293 тыс. квадратных метров, из которых сдаются в аренду только 16%. Компания ожидает, что площади как строящихся, так и запланированных, будут продолжать увеличиваться.
В 2023 году были завершены СТР «София Запад 1 и 2», СТР «София Восток 1», расширение логистического центра «Лидл» в Равно Поле, расширение логистического центра «Юск» в Божуриште. Наиболее активны на рынке в качестве арендаторов и инвесторов в помещения компании из сектора FMCG и розничных сетей. Другими активными секторами бизнеса являются логистика, дистрибуция, курьерская служба и интернет-магазины.
В результате ограниченного предложения количество вакансий будет продолжать сокращаться. Последние 5 лет их доля колеблется от 2% до 4% от общего объема, а в 2024 году она сократится до 1-2%, прогнозирует консалтинговая компания. Наблюдается рост спроса, который поглотит свободные площади в новых парках, разрабатываемых на спекулятивной основе.
Индексация цен и отсутствие предложения привели к росту арендной платы. Ожидается, что цены на вновь построенные складские площади премиум-класса на Софийской кольцевой дороге будут в диапазоне 5,40-5,90 евро за кв.м. Для объектов за пределами Кольцевой дороги уровни будут варьироваться от 4,9 до 5,40 евро за кв.м. кв.м.
