 |  | |  |  |
После нескольких лет неуклонного роста, рынок недвижимости в Болгарии меняется, сейчас говорят о том, что рост цен — замедлился, а впереди болгар ожидает…
Как сообщает bourgas.ru, после нескольких лет неуклонного роста, рынок недвижимости в Болгарии меняется.
Рынок жилья Софии: новый цикл в начале 2026 года — замедление роста цен и снижение активности сделок
После двух лет исключительно сильного роста цен, ограниченного предложения и эйфории, связанной с ожиданием введения евро, жилищный рынок Софии перешёл в новый цикл в первом квартале 2026 года.
Период характеризуется наличием спроса, но более умеренной активностью, поскольку покупатели и продавцы пересматривают своё поведение.
«Рынок изменился ещё в конце 2025 года, когда появились первые признаки снижения объёмов сделок, однако тогда это сопровождалось ускоренным ростом цен перед вступлением в еврозону. В первые месяцы 2026 года помимо снижения числа сделок наблюдается замедление роста цен и увеличение предложения», — комментирует Полина Стойкова MRICS, исполнительный директор компании Bulgarian Properties.
Цены на недвижимость: замедление роста
В первом квартале средняя цена фактически заключённых сделок в Софии составила 2 680 €/кв.м по данным Bulgarian Properties.
Это небольшое снижение по сравнению с 2 790 €/кв.м в конце 2025 года, однако в годовом выражении сохраняется рост около 29% относительно 2 080 €/кв.м в начале 2025 года.
Средняя конечная цена купленных квартир достигла 217 500 евро против 150 000 евро в начале 2025 года.
Объёмы сделок: снижение после пика
По данным Агенции по вписванията, в Софии в первом квартале зарегистрировано 7 529 сделок — на 12,3% меньше в годовом выражении.
Это первые признаки снижения после пиковых уровней 2025 года. Рынок возвращается к более устойчивому ритму: спрос сохраняется, но участники стали более осторожными.
Доступность жилья
Быстрый рост цен во втором полугодии 2025 года опередил рост доходов и ухудшил доступность жилья.
Коэффициент доступности, рассчитываемый Bulgarian Properties, достиг 1,4 в первом квартале 2026 года (количество средних зарплат, необходимых для покупки 1 кв.м в Софии).
Такие значения сопоставимы с 2017–2018 годами, однако объём сделок остаётся выше.
Банковское финансирование
Рынок поддерживается доступным ипотечным кредитованием. Средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам в евро в первом квартале составила 2,46% по данным Българска народна банка.
Объём новых ипотечных кредитов для домохозяйств продолжает расти — примерно на 18% в годовом выражении.
Районы и типы недвижимости
Спрос сосредоточен в районах с доступным предложением, особенно в новостройках. Однако чувствительность к ценам значительно выросла.
Ранее популярные районы, такие как Малинова долина, замедлили рост из-за подорожания. Одновременно вырос интерес к традиционно востребованным районам: Лозенец, Изток, Стрелбище, Бели Брези, Красно село.
Структура сделок:
— 45% — двухкомнатные квартиры
— 49% — трёхкомнатные квартиры
— 6% — однокомнатные квартиры
Средняя площадь — около 83 кв.м. Предпочтение отдается средним этажам (5–7 этаж).
Около 70% сделок приходится на новостройки.
На вторичном рынке покупатели всё чаще получают скидки 3–5%.
Премиум-сегмент
В сегменте премиального жилья активные продажи отмечены в комплексе Sky Towers.
Средняя площадь покупок — 105 кв.м, предпочтение отдаётся высоким этажам (10+).
Столичная периферия
Устойчивый тренд — рост спроса в населённых пунктах вокруг Софии.
Радиус ежедневных поездок увеличился до 30–40 км. Растёт интерес к домам, участкам и закрытым комплексам.
Проект AMur Gardens демонстрирует спрос на такие форматы.
Перспективы
Ожидается постепенная нормализация рынка. Поддержку обеспечат новые проекты, низкие ставки и рост доходов.
Факторы давления:
— геополитические риски
— инфляция
— неопределённость внешней среды
Прогноз: рост цен сохранится, но темпы снизятся до 15% в год с возможным замедлением до 10% к концу периода.
Для покупателей 2026 год может быть периодом более взвешенных решений и расширенного выбора. Для продавцов важна адаптация к рыночным уровням и качественная презентация объектов.
Также отмечается умеренный рост интереса со стороны иностранных покупателей после присоединения к еврозоне, что может поддержать рынок.