 |  |  | |  |
Сегодня на рынке недвижимости в Болгарии — затишье, в первые месяцы 2026 года предложение жилья в Софии и других крупных городах превысило спрос.
Как сообщает bourgas.ru, на рынке недвижимости в Болгарии — затишье, в первые месяцы 2026 года предложение жилья в Софии и других крупных городах превысило спрос. Это говорит о том, что цены на недвигу в этой стране поднялись настолько, что уже сейчас здесь не найти покупатели, есть только продавцы.
Рынок жилья в Болгарии переходит к «рынку покупателя»: предложение впервые за 12 лет превысило спрос
В первые месяцы 2026 года рынок жилой недвижимости Болгарии начал переходить к «рынку покупателя». Такая ситуация фиксируется впервые с 2014 года после продолжительного периода доминирования продавцов. Об этом говорится в анализе компании «АДРЕС Недвижими имоти», посвящённом изменениям на рынке жилья в конце 2025 и начале 2026 года.
По словам исполнительного директора компании Герганы Тенекеджиевой, в Софии и других крупных городах количество продавцов уже превышает число покупателей. В небольших населённых пунктах баланс спроса и предложения приблизился к соотношению 50 на 50.
Согласно данным компании, число новых покупателей в начале 2026 года сократилось примерно на 10%, тогда как количество новых продавцов выросло примерно на 26% в годовом выражении. При этом снижение активности пока не привело к падению цен.
Покупатели стали осторожнее, но цены продолжают расти
Эксперты отмечают, что покупатели, приобретающие жильё для собственного проживания, не уходят с рынка, однако стали принимать решения значительно медленнее и более взвешенно. Давление срочных покупок, характерное для последних нескольких лет, постепенно исчезает.
По оценке аналитиков, текущая ситуация отражает долгожданный баланс после периода серьёзного дефицита жилья на фоне высокого спроса. Это должно облегчить достижение компромисса между ожиданиями продавцов и возможностями покупателей.
В 2026 году потенциальные покупатели также получили возможность рассматривать новые инвестиционные варианты, хотя инвестиционный мотив сейчас играет менее заметную роль.
Спрос на трёхкомнатные квартиры снижается
По данным АДРЕС Недвижими имоти, наиболее заметное сокращение числа сделок наблюдается в сегменте стандартных трёхкомнатных квартир. При этом небольшие квартиры — студии и компактные двухкомнатные объекты — практически не показывают снижения спроса.
Стабильным остаётся и рынок дорогих крупных объектов, элитного жилья и частных домов.
В компании считают, что период массовых покупок недвижимости фактически завершился. Во время пандемии и в ожидании перехода Болгарии на евро многие граждане вкладывали накопления в жильё независимо от реальной необходимости и финансовой целесообразности. Дополнительным фактором стали доступные банковские кредиты, а покупка недвижимости превратилась в массовый тренд.
Количество сделок снижается, но цены продолжают расти
В первом квартале 2026 года количество сделок в Софии, Варне, Пловдиве и Бургасе сократилось примерно на 12–17% по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Наименьшее снижение зафиксировано в Софии — около 10%.
Несмотря на уменьшение числа сделок, средние цены продолжают увеличиваться.
- В Софии двухкомнатные квартиры подорожали примерно на 17%, а трёхкомнатные — почти на 22%.
- В Варне рост составил около 24% для двухкомнатных и 21% для трёхкомнатных квартир.
- В Пловдиве цены выросли примерно на 17% и 20% соответственно.
- В Бургасе увеличение достигло около 20% для двухкомнатного жилья и почти 22% для трёхкомнатного.
В Софии двузначный рост цен фиксируется практически во всех районах. В престижных кварталах, таких как Лозенец и Центр, цены выросли примерно на 14–16%. В развивающихся районах, включая Манастирски ливади и Овча купел, рост превысил 20% по сравнению с началом 2025 года.
Сроки продажи жилья увеличиваются
Средний срок заключения сделки в начале 2026 года увеличился по сравнению с 2025 годом. Если ранее для продажи требовалось около восьми просмотров объекта, то сейчас сделки заключаются примерно после десяти показов в течение 2,5–3 месяцев.
При этом скидки остаются минимальными. В редких случаях снижение цены составляет порядка 2000–4000 евро.
Большинство покупателей жилья в Софии работают в сферах торговли, строительства и финансов. Средний возраст покупателя составляет около 40 лет. Значительная часть сделок в столице совершается с использованием ипотечного кредита, причём чаще всего кредит покрывает более 80% стоимости недвижимости.
Рынок недвижимости входит в новую фазу
Эксперты считают, что рынок жилой недвижимости Болгарии переходит к более сбалансированному ценообразованию и устойчивым сделкам. Несмотря на снижение активности, цены продолжают удерживаться на высоком уровне благодаря доступному кредитованию и отсутствию массовых продаж из-за нехватки средств.
По прогнозам компании, в ближайшие месяцы рынок будут формировать менее многочисленные, но более информированные и требовательные покупатели.
Отдельно отмечается крупная сделка по продаже офисного помещения площадью 450 квадратных метров на площади Народного собрания в Софии. Ранее в этом помещении располагалось банковское отделение.
Эксперты ожидают, что динамично меняющийся рынок приведёт к появлению новых заметных сделок, особенно в сегменте специфических объектов, выставленных на продажу ещё в 2025 году.