На сегодня, рынок недвижимости Софии немного успокоился, после нескольких лет динамичного роста цен, дефицита предложения и высокого интереса покупателей вступает в новый этап своего развития.
Как сообщает bourgas.ru, рынок недвижимости Софии немного успокоился, после нескольких лет динамичного роста цен, дефицита предложения и высокого интереса покупателей вступает в новый этап своего развития.
Изменение картины обусловлено одним ключевым событием – официальным решением о присоединении Болгарии к еврозоне 1 января 2026 года. Ожидания этого события вызвали эйфорию, что привело к ускоренному спросу и быстрому выкупу доступной недвижимости в первой половине года. Это, в свою очередь, ускорило рост цен и впоследствии привело к охлаждению рынка во второй половине года.
От эйфорического начала к более умеренным темпам
«Первые месяцы 2025 года ознаменовались высокой активностью: сделки заключались быстро, покупатели искали недвижимость во всех сегментах, а страх «упустить момент» привел к всплеску спроса на недвижимость практически по всей стране», – прокомментировала Полина Стойкова, генеральный директор BULGARIAN PROPERTIES.
«После официального решения 8 июля 2025 года динамика изменилась. Рынок успокоился, активность снизилась, а покупатели и продавцы заняли выжидательную позицию. Ожидалось, что эйфория сохранится до конца года, но на практике поведение участников рынка стало более осторожным», — добавила она.
«Покупатели обеспокоены принятием решений до введения евро, да и продавцы предпочитают не спешить — многие выходят на рынок с высокими ценами, но без острой необходимости продать до введения евро. Это создаёт ощущение временного замедления, которое будет определять рынок до конца года».
Наблюдения BULGARIAN PROPERTIES показывают, что новостройки остаются наиболее востребованными, но в течение года дефицит предложения и высокие цены сместили часть спроса на альтернативные объекты и локации. Современные комплексы в городах вокруг Софии становятся всё более популярными — места, предлагающие развитую инфраструктуру, хорошую городскую среду и удобный доступ к столице, но по более низким ценам.
Согласно данным агентства, средняя цена приобретённого жилья в Софии в III квартале 2025 года достигла 2310 евро/кв. м. Это означает годовой рост на 25,5%, что соответствует уровню 2022 года – периода максимальной инфляции.
Важно отметить, что в отличие от 2022 года, когда реальный рост был ниже 10%, при текущем низком уровне инфляции он значителен – около 20%, что подчёркивает ускоренный рост цен на рынке капитала.
В III квартале также был преодолен символический рубеж в 200 000 евро по средней окончательной цене приобретаемого жилья – по сравнению со 150 000 евро в 2024 году и начале 2025 года. Если в предыдущие годы общие средние цены росли на 5 000–10 000 евро в год, то сейчас рост составляет около 50 000 евро, что свидетельствует о сильном давлении на покупателей и их возможностях.
Востребованные районы и их ценовой уровень
Рынок наглядно демонстрирует, что покупатели ищут варианты с доступным предложением и более доступными ценами.
Районы с наибольшим количеством сделок в III квартале:
• Банишора – 2210 евро/кв. м
• Малинова долина – 2010 евро/кв. м
• Крыстова вада – 2300 евро/кв. м
• Манастирски ливади – 2600 евро/кв. м
Эти значения рассчитаны в основном на основе новостроек, которые продолжают доминировать. Доля сделок на вторичном рынке, однако, немного увеличивается и достигает около 30%.
«В Софии практически не осталось районов с ценами ниже 2200 евро/кв. м, а большая часть предложения сейчас находится в диапазоне от 2500 евро/кв. м и выше», – говорит Полина Стойкова.
Объемы продаж: расхождение между зарегистрированными сделками и реальной активностью
Данные Агентства по регистрации сделок показывают рост числа зарегистрированных сделок в Софии на 17,2% в III квартале – в общей сложности 9238 сделок.
Но это данные по зарегистрированным сделкам. Иная картина наблюдается по вновь заключенным сделкам – снижение примерно на 30%.
В некоторой степени это также обусловлено тем, что часть спроса переносится в близлежащие населенные пункты, где цены более доступны.
Доступность жилья: возвращение к уровню 2018–2019 годов
Рассчитываемый BULGARIAN PROPERTIES коэффициент доступности, показывающий, сколько средних зарплат нужно на 1 кв. м жилья, в III квартале достиг 1,3.
Это уровень 2018–2019 годов, что свидетельствует о некотором ухудшении доступности.
Средняя зарплата в Софии составляет 3474 лева, то есть на 1 кв. м жилья нужно 1,3 месячной зарплаты. Для сравнения – в 2008 году требовалось 3,4 зарплаты.
Хотя доступность остается относительно хорошей, снижение активности свидетельствует о том, что рынок, возможно, достиг временного «потолка» цен.
В третьем квартале доля трёхкомнатных квартир достигла 42%, практически сравнявшись с двухкомнатными.
Это обусловлено главным образом дефицитом двухкомнатных квартир в новых проектах — во многих домах такие квартиры были распроданы ещё на начальном этапе строительства.
На рынке также активны преимущественно покупатели для собственного проживания, которые ищут более просторные квартиры, в то время как инвесторы, предпочитающие двухкомнатные квартиры, совершили покупки в начале года.
Банковское финансирование: процентные ставки остаются низкими
Данные Национального банка Нидерландов (BNB) свидетельствуют о том, что средняя процентная ставка по жилищным кредитам продолжает оставаться низкой и в третьем квартале достигла 2,46%.
Банковский сектор прогнозирует, что процентные ставки останутся низкими в ближайшие годы, что обеспечит стабильность и спокойствие на рынке.
В то же время, в течение 2025 года объём вновь выданных жилищных кредитов будет расти примерно на 30% в год. Эту тенденцию мы наблюдаем уже не первый год и которая, наряду с ростом доходов и ожиданием введения евро, является одним из факторов, способствующих ускоренному развитию рынка жилья.
В настоящее время как покупатели, так и продавцы находятся в периоде ожидания, сосредоточенном на предстоящем введении евро.
Мы ожидаем, что 2025 год завершится ростом цен на 15–20% на фоне нескольких последовательных лет с аналогичным двузначным ростом.
Вступление в еврозону само по себе не подразумевает такого роста цен, но опасения по этому поводу, экономическая ситуация и чувство неопределенности, а также рыночные факторы, положительно влияющие на рынок – процентные ставки по кредитам, доступность банковского финансирования, рост доходов и т. д. – привели к текущему росту цен.
С начала 2026 года ожидается изменение поведения продавцов, поскольку многие из них сейчас выходят на рынок лишь для того, чтобы «проверить», оправдаются ли их высокие ожидания.
С устранением этого психологического фактора, вероятно, произойдет увеличение предложения, что, в свою очередь, нормализует рост цен в ближайшие годы.