В июле 2025 года, общая сумма жилищных кредитов в Болгарии достигла более 28 млрд левов, увеличившись на 26,7% в годовом исчислении или чуть более чем на 6 млрд левов по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
Как сообщает bourgas.ru, в июле 2025 года, общая сумма жилищных кредитов в Болгарии достигла более 28 млрд левов, увеличившись на 26,7% в годовом исчислении или чуть более чем на 6 млрд левов по сравнению с тем же месяцем прошлого года. Об этом свидетельствуют официальные данные Болгарского народного банка.
Согласно информации центрального банка по жилищным кредитам в левах, средняя процентная ставка снизилась на 0,02% до 2,43%, а годовая процентная ставка расходов по этим кредитам осталась на уровне 2,77%. Как это изменится после вступления Болгарии в еврозону, что, как ожидается, произойдет 1 января 2026 года?
Опасения болгар
Когда речь заходит о введении евро в Болгарии, разговор быстро переходит на личное. Не к государственному долгу, бюджетному дефициту или Европейскому центральному банку (ЕЦБ), а к гораздо более прозаическому вопросу: подорожает ли ипотека? Беспокойство ощутимо, особенно среди людей, которые уже выплачивают ипотечный кредит или планируют его взять. В последние месяцы социальные сети, форумы и СМИ переполнены мрачными прогнозами — от массовых отказов от новых кредитов до апокалиптических скачков ежемесячных платежей.
Но оправданы ли эти страхи?
На первый взгляд беспокойство кажется логичным. В еврозоне процентные ставки по ипотеке в настоящее время значительно выше, чем в Болгарии. Если в нашей стране средняя процентная ставка по новому ипотечному кредиту колеблется от 2,5% до 3%, то в таких странах, как Германия, Нидерланды или Австрия, она составляет от 3,5% до 5%, а на южной периферии — например, в Греции или Италии — порой даже превышает эти уровни. До недавнего времени причину было легко произнести — ЕЦБ, под давлением инфляции, сохраняет относительно высокие ключевые процентные ставки и делает кредитование более дорогим во всех странах еврозоны. Но в последние месяцы это изменилось, и центральный банк еврозоны значительно снизил устанавливаемые им процентные ставки.
Процентные ставки по кредитам в нашей стране, особенно ипотечные, которые также являются крупнейшими, зависят от решений ЕЦБ. Болгарский народный банк годами не устанавливал независимую денежно-кредитную политику, а основные параметры кредитных и процентных ставок движутся синхронно с таковыми в еврозоне. Если мы завтра перейдем на евро, денежно-кредитная политика не претерпит резкого поворота — она уже «де-факто» европейская. Однако одно изменится наверняка — формальный доступ Болгарии к механизмам процентных ставок ЕЦБ и включение в евросистему.
Опыт других стран
Взгляд на опыт других стран, которые недавно прошли процесс принятия евро, показывает, что влияние на ставки по ипотеке неоднозначно и не всегда приводит к росту. В некоторых случаях — наоборот — вступление в еврозону создало условия для постоянного снижения процентных ставок. Классический пример — Словакия, которая приняла евро в 2009 году. Первоначально в стране наблюдался небольшой рост процентных ставок, в основном из-за приведения их в соответствие с европейским уровнем. Но в течение двух-трех лет рынок стабилизировался, а доступ к более дешевому капиталу и более низкий риск привели к снижению стоимости кредитов.
Похожая ситуация и в странах Балтии. Литва, которая приняла евро в 2015 году, начала свой переход с относительно высоких процентных ставок — от 4% до 5%, — но впоследствии, после присоединения, эти значения постепенно снизились до 2%-3%. Причины? Снижение валютного риска, уверенность в стабильности системы и возможность более дешевого финансирования на международных рынках. Эстония и Латвия прошли через похожие циклы — краткосрочные повышения, за которыми следовали годы падения процентных ставок. Во всех трех случаях основным эффектом был не долгосрочный рост, а постепенное сближение с европейскими реалиями — экономики извлекали дивиденды из уверенности, которую приносит членство в еврозоне.
Конечно, у каждой страны своя специфическая динамика. Но даже при такой дифференциации ясно одно: паника по поводу резкого повышения цен на ипотеку после введения евро не оправдана. В большинстве случаев наблюдается временное колебание, а не долгосрочный всплеск. В долгосрочной перспективе эффект часто оказывается прямо противоположным — стабилизация и снижение стоимости кредита благодаря доступу к более глубоким финансовым рынкам, более дешевому капиталу и устранению валютного риска.
Хорватия — самый последний пример
Как и у болгар, одной из самых больших проблем для простых хорватов, когда страна присоединилась к еврозоне 1 января 2023 года, было то, что будет с ипотекой. Вырастут ли процентные ставки? Станут ли выплаты неподъемными? Теперь, более чем через два года, пришло время оценить ситуацию и учесть последние изменения.
В первые месяцы после введения евро многие с тревогой следили за ситуацией. ЕЦБ уже начал цикл повышения процентных ставок в попытке контролировать инфляцию в еврозоне. Это, конечно, коснулось и Хорватии. После присоединения к еврозоне хорватские банки, которые уже были интегрированы в европейскую финансовую систему, начали отражать повышение основных процентных ставок ЕЦБ. Это привело к умеренному росту ставок по ипотеке, особенно для тех, у кого плавающая процентная ставка. Также выросло количество новых кредитов.
В 2024 году и первой половине 2025 года, после того как ЕЦБ приостановил повышение процентных ставок, а затем приступил к циклу сокращений, ситуация начала стабилизироваться и меняться. 5 июня 2025 года Совет управляющих ЕЦБ принял решение о снижении трех основных процентных ставок на 25 базисных пунктов с 11 июня 2025 года. Это восьмое снижение ставок подряд с июня прошлого года. Ставка по депозитам была снижена до 2%, основная ставка по операциям рефинансирования была снижена до 2,15%, а ставка по маржинальному кредитованию была снижена до 2,4%. Это снижение сигнализировало о более благоприятных условиях кредитования в еврозоне, в том числе в Хорватии.
Человеческий фактор
Для простых хорватов переход на евро и последовавшие за этим изменения процентных ставок стали источником смешанных чувств и реакций. Сначала преобладало беспокойство по поводу роста стоимости жизни и кредитования. Многие опасались, что евро приведет к инфляции и что их ипотечные платежи станут неподъемными. Некоторые заемщики с плавающей ставкой, которые почувствовали немедленное увеличение своих ипотечных платежей, выразили недовольство. Они чувствовали, что им навредил переход, и что банки быстро переложили на них бремя более высоких процентных ставок.
Со временем, по мере стабилизации ситуации с процентными ставками и начала наблюдаться их снижение, часть напряженности спала. Люди начали понимать, что ожидаемые драматические сценарии не происходят, а наоборот — политика ЕЦБ движется в сторону смягчения. Многие по-прежнему внимательно следят за заявлениями ЕЦБ и экономическими новостями, чтобы узнать, что произойдет с процентными ставками в будущем. Текущие снижения дают надежду на более низкие выплаты по кредитам, но также есть понимание того, что рынок динамичен и зависит от макроэкономических условий.
Можно сказать, что вступление Хорватии в еврозону внесло изменения в ипотечный ландшафт, в основном под влиянием политики ЕЦБ. Хотя изначально были опасения и определенный рост процентных ставок, ситуация стабилизировалась и даже начала меняться в обратную сторону с недавним снижением процентных ставок ЕЦБ, что приносит облегчение простым хорватам.
А что будет в Болгарии?
Нет оснований для серьезного беспокойства. Рынок процентных ставок в Болгарии является высококонкурентным — банки активно конкурируют за клиентов, предлагая все более гибкие условия, фиксированные процентные ставки на первые годы, сниженные комиссии и персонализированные предложения. Это давление является сильным стабилизирующим фактором, который не позволяет ни одному банку произвольно и безнаказанно повышать процентные ставки. Кроме того, болгарская банковская система ликвидна, хорошо капитализирована и имеет низкий уровень неработающих кредитов — что делает кредитный риск ниже, а следовательно, и спред процентных ставок более умеренным.
Если ко всему этому добавить возможный доступ к финансированию от ЕЦБ и возможность для болгарских банков рефинансировать свою деятельность по гораздо более низкой цене, то мы получим менее тревожную перспективу. Весьма вероятно, что после короткого переходного периода адаптации рынок вернется к устойчивым, даже более низким процентным ставкам, особенно если инфляция в еврозоне продолжит успокаиваться, а центральный банк перейдет к циклу снижения процентных ставок.
Конечно, разумная осторожность остается. Эксперты советуют тем, кто собирается взять ипотечный кредит в ближайшие годы, сосредоточиться на фиксированных процентных ставках, по крайней мере, на начальном этапе, и следить за решениями ЕЦБ. Но паника, как всегда, плохой советчик. Если история чему-то нас и учит, так это тому, что страхи, предшествующие крупным экономическим изменениям, часто оказываются сильнее самих изменений.
