 |  | | | |
Поговаривать о том, что цены на недвижимость в Болгарии взлетели, это произошло из-за того, что болгары выбросили на рынок триллионы левов, которые находились у них в загашниках.
Как сообщает bourgas.ru, цены на недвижимость в Болгарии взлетели, это произошло из-за того, что болгары выбросили на рынок триллионы левов, которые находились у них в загашниках.
Почему рост цен на недвижимость — не парадокс: анализ факторов рынка от Иво Димовски
Ситуация на рынке недвижимости выглядит парадоксальной лишь на первый взгляд. Общаясь с большим количеством людей, всё чаще можно услышать фразу о том, что «цены на недвижимость находятся в лёгком пузыре». Именно с этим тезисом полемизирует предприниматель Иво Димовски, которого многие считают самым точным аналитиком рынка недвижимости в Болгарии.
По его словам, подобные заявления поверхностны и не отражают реальных причин формирования цен. Ниже представлен подробный разбор ключевых факторов, влияющих на стоимость недвижимости и на суммы, которые платят покупатели.
Фактор первый: наличные средства 2025 года и страх перед евро
Резкий рост цен начался из-за масштабного притока наличных средств в 2025 году. Основная причина — страх перед переходом на евро. Значительные объёмы средств, хранившихся вне банковской системы, необходимо было срочно вложить. Разместить их на банковских счетах было невозможно без объяснения происхождения.
Недвижимость стала единственным инструментом, который позволял без полной проверки «пересечь» валютную границу между левом и евро. Покупались любые объекты: квартиры, пакеты из нескольких объектов, новостройки. Часть застройщиков принимала расчёты наличными, поскольку оплата труда рабочих и субподрядчиков до сих пор часто производится в наличной форме.
Крупные игроки рынка сегодня в основном отказались от подобных практик, однако в тот период в рынок было влито значительное количество средств. Эти деньги не были предназначены для улучшения жилищных условий — недвижимость использовалась как временная парковка капитала.
Именно это создало ценовой перекос в размере примерно 10–20% в отдельных сегментах рынка. Такой спрос не был органическим и несёт в себе риск коррекции цен после окончательного перехода на евро.
Фактор второй: стоимость труда как ключевой драйвер роста
Вторым важнейшим фактором является рост стоимости труда. Цена физической работы в строительстве за последний год выросла настолько, что труд уже составляет около 60% себестоимости проекта, тогда как ранее этот показатель находился на уровне 40%.
В европейских странах, включая Швейцария, ручной труд максимально автоматизируется. Конструкции изготавливаются на заводах и монтируются на площадке с помощью кранов. Аналогичные процессы постепенно будут внедряться и в Болгарии, однако в краткосрочной перспективе это означает дальнейший рост издержек.
В 2026 году рабочая сила уже подорожала и продолжит дорожать, что неизбежно закладывается в конечную цену квадратного метра.
Фактор третий: строительные материалы и спекуляция
Третий ускоритель роста цен — удорожание строительных материалов. Речь идёт не только об инфляции, но и о спекулятивных процессах на рынке поставок.
По данным за 2026 год, полученным от крупных застройщиков, динамика цен выглядит следующим образом:
- бетон — рост на 20%
- металлоконструкции — рост на 20%
- штукатурные смеси — рост на 22%
- песок — рост на 80%
- цемент — рост на 23%
Даже при меньших значениях эти цифры были бы критичными. В текущей ситуации рост стоимости материалов напрямую увеличивает цену объекта, особенно при покупке недвижимости на стадии строительства.
Фактор четвёртый: дефицит и подорожание земельных участков
Последний, но не менее значимый фактор — стоимость земельных участков. В крупных городах практически отсутствуют качественные свободные участки. Те, что доступны, либо чрезмерно дороги, либо обременены юридическими и техническими проблемами, требующими серьёзных вложений.
В результате экономическая целесообразность строительства часто ставится под сомнение. Реальные возможности остаются в основном на землях, приобретённых застройщиками много лет назад. Новых выгодных площадок практически нет.
Собственники земли ориентируются на результаты последних лет и всё чаще продают участки, исходя из показателя развернутой застроенной площади. Таким образом монетизируется потенциал застройки, что выгодно владельцам, но увеличивает нагрузку на рынок в целом.
Как отмечал один из профессоров Иво Димовски из Кеймбриджа, не стоит обвинять участников рынка — правила игры формируются системой.
Роль евро в трансформации рынка недвижимости
Инвесторы, которые перешли с «поезда» Лев на «поезд» Евро, рассчитывали на быструю перепродажу активов. Однако отсутствие альтернативных инструментов привело к тому, что недвижимость стала долгосрочным хранилищем капитала.
Евро фактически превратило наличные средства в физические активы — бетон и кирпич. При этом существует высокая вероятность, что значительная часть таких объектов останется незаселённой, что формирует отдельную тему для будущего анализа.
Заключение: ориентируйтесь на долгосрочные волны, а не на краткосрочный шум
Несмотря на незначительное снижение числа покупателей и умеренный рост предложения в начале года, ключевые факторы воздействия на рынок остаются долгосрочными. Именно они формируют устойчивые тенденции.
Мелкие колебания статистики не должны отвлекать от фундаментальных процессов. Инфляционное давление и структурные изменения рынка оказывают куда более сильное влияние, чем краткосрочные колебания спроса и предложения.