В последние годы цена недвижимости в Болгарии растет, инвестор, вложивший 100 000 евро в недвижимость в начале 2020 года, сегодня имел бы 175 000 евро, но за счет чего происходит этот рост — пока не ясно.
Как сообщает bourgas.ru, цена недвижимости в Болгарии растет, инвестор, вложивший 100 000 евро в недвижимость в начале 2020 года, сегодня имел бы 175 000 евро, но за счет чего происходит этот рост — пока не ясно.
Болгарские инвесторы переживают переломный момент. Недавний анализ Freedom24 показывает, что, несмотря на продолжающийся быстрый рост цен на недвижимость, мировые рынки капитала обеспечивают значительно более высокую реальную доходность – при меньших издержках и большей ликвидности.
Согласно данным Национального статистического института (НСИ), кумулятивная инфляция за период с августа 2020 года по август 2025 года превышает 40%, а это означает, что покупательная способность 100 000 левов, сэкономленных в 2020 году, сегодня составляет всего 60 000 левов. Сравнение рынка недвижимости с мировыми акциями – это уже не только вопрос прибыльности, но и вопрос защиты капитала от обесценивания.
Недвижимость: рост, но по высокой цене
Рынок жилья в Болгарии стремительно развивается последние пять лет. Национальный индекс цен на жильё (BIS/FRED) вырос со 128,1 в первом квартале 2020 года до 224,5 в первом квартале 2025 года, увеличившись примерно на 75%, что соответствует среднегодовой доходности 11,9% (CAGR).
В Софии средняя цена за квадратный метр достигает 1800–2200 евро, при этом в некоторых районах рост достигает 16% в годовом исчислении. Однако валовая доходность от аренды составляет около 4,2–4,5%, а после уплаты налогов и расходов реальная чистая доходность снижается до 2,5–3,5%. Транзакционные издержки – от 5% до 10% от стоимости сделки – и низкая ликвидность дополнительно снижают эффективность инвестиций в недвижимость.
Мировые рынки: более высокая доходность и ликвидность
За тот же период мировые фондовые рынки значительно превзошли болгарский рынок недвижимости. Индекс MSCI World (совокупная доходность) вырос примерно на 170%, а индекс S&P 500 (совокупная доходность) – примерно на 208%.
Инвестор, вложивший 100 000 евро в начале 2020 года, сегодня будет иметь: – 175 000 евро при инвестировании в болгарскую недвижимость; – 270 000 евро при инвестировании в индекс MSCI World; – 308 000 евро при инвестировании в индекс S&P 500.
В условиях инфляции, превышающей 40% за последние пять лет, только инвестиции с двузначной годовой доходностью смогли сохранить или увеличить реальную стоимость капитала.
Согласно анализу Freedom24, инфляция в Болгарии достигла 4,2% за первые восемь месяцев 2025 года. За тот же период мировые индексы, такие как iShares MSCI World ETF и S&P 500 ETF, показали доходность от 10% до 11%, что соответствует реальному росту на 6–7% после корректировки на инфляцию.
Модельный клиентский портфель зрелой компании, состоящий из десяти самых популярных акций и ETF среди болгарских инвесторов, показал доходность +43,5% за тот же период, превзойдя как локальные, так и мировые индексы.
Эти результаты подчеркивают растущий разрыв между пассивным капиталом и капиталом, участвующим в рыночных операциях, и показывают, как даже умеренное присутствие на мировых рынках может защитить покупательную способность инвесторов.
Сбалансированные портфели: стабильный рост при умеренном риске
Анализ Freedom24 показывает, что сбалансированный портфель, состоящий на 60% из глобальных ETF и на 40% из облигаций или депозитов, обеспечивает реальный рост около 5% в 2025 году при умеренном риске. Краткосрочные колебания, включая падение акций технологических компаний в марте и апреле после изменения тарифов, полностью компенсируются в течение двух месяцев.
Это подтверждает эффективность долгосрочной стратегии, основанной на диверсификации и сочетании глобального присутствия и сохранения капитала.
Недвижимость остается реальным и эмоционально надежным активом для болгарских домохозяйств. Однако ограниченная ликвидность и низкая чистая доходность делают ее менее эффективной в условиях высокой инфляции.
Глобальные ETF, с другой стороны, предлагают диверсификацию, прозрачность и доступ к тысячам компаний по всему миру, обеспечивая ликвидность и более сильный рост реального капитала. Согласно анализу компании, наиболее эффективным подходом является сбалансированная стратегия: недвижимость – для стабильности, а ETF – для роста и защиты от инфляции.
Заметим, что подобный рост цен наблюдался в Болгарии в нулевые, после этого был спад. Недвижимость, купленную у моря за 100 000 евро не могли продать даже за 20 000! После, уже в конце 10-х годов начался новый рост…